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你覺得今年海南房價是否存在抄底時機?

時間:2018-06-25 08:49:41

不知道大家是否還記得海南1993年的房產市場,當時給剛建省沒有多久的海南經濟元氣大傷,至今仍心有余悸。 

1992年開始,在銀行表外信貸支持下,出現一輪海南房地產投資熱潮。1992年銀行通過開立公司的辦法發放貸款,其中大部分資金都流入了房地產領域。 

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在資金推動下,海南房地產投資迅速抬升,1992年和1993年海南的房地產投資增速高達178%和90%。于是,我國房地產市場的泡沫由此登上歷史舞臺。 

1993年6月開始,政府加強宏觀調控,銀行表外貸款開始緊縮。投資熱潮和銀行表外亂象引發擔憂。1993年6月國務院出臺《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》,列出嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率、削減基建投資、清理在建項目等一系列措施。其中,信貸控制無疑是釜底抽薪的政策。 

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在嚴控格局下,海南房地產泡沫破滅,房價暴跌近60%。在信貸資金收緊的環境下,海南眾多房地產企業資金鏈斷裂,房價也從1993年的7500元/㎡暴跌至1995年的3100元/㎡,跌幅高達59%。 

如果使用1990年至1996年七年內海南省房地產施工面積和竣工面積進行計算的話,房地產泡沫破滅后爛尾樓盤面積大約有1400萬㎡。 

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房地產泡沫破滅使得銀行體系不良率大幅飆升,銀行開始通過拉存款、增利潤來緩慢消化不良信貸。根據《泡沫經濟下中國金融改革的風險》提供的數據,1998年和1999年我國國有商業銀行的不良率高達33%和41%。 

本來銀行寄希望于通過拉存款和增利潤來不斷消化自己的“虛胖”,但隨著亞洲金融危機爆發,企業經營越發困難,銀行通過設置資產管理公司來處置不良資產。 

今年海南房價走勢如何? 

1993年海南房地產泡沫破滅的悲劇會重演嗎? 

答案是——概率很低。 

首先,低庫存下,海南房產市場不具有崩潰的基礎。 

去庫存政策的實施,提前降低了房地產行業的風險。2018年4月,待售住宅面積同比增速為-25%,表明去庫存政策取得了良好效果。 

部分城市如杭州、上海、南京等地可售庫存都在6個月以下,房價上漲壓力較大,這些城市都采取了限價和搖號等措施應對。 

其次,銀行表外資產回表的風險可控,預估過程會相對平穩。 

與1993年采取嚴厲宏觀調控不同,監管層已經充分考慮到本輪銀行表外資產回表的風險,資管新規過渡期也從2019年中延長到2020年底,預計表外回表的過程會相對溫和。 

為使銀行能有充分的負債擴充資產,央行也在逐步取消存款浮動利率上限,資產和負債同時回表將是趨勢。 

另外,央行今年4月降準,除了替換高利率的MLF,還釋放了4000億資金用于信貸投放,這意味著央行也在適度寬信用,提升銀行表內承接資產的能力。 

結語:總體上,預計本輪銀行表外資產回表會更加平穩。 

一系列政策支持海南發展。

在海南建省30周年之至,同意海南發展經濟貿易自由巷,這對于海南來說是個大發展的好機會,在低庫存的情況下海南房價一路上漲,而海南也出了一系列房產政策確保海南房價穩步上漲。

所以,指望今年或近幾年內海南房價出現拐頭向下趨勢然后人,可能要失望了。住建部不斷約談城市加強市場調控,并不意味著調控措施變嚴,只能說明房價上漲壓力太大。 

所以,有買房需求的剛需,趁著海南房價還沒再次騰飛,還是抓緊時機上車的好。 

本文關鍵詞:海南房價房價抄底海南房產

THE END

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